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商业企业场地整体租赁筹划案例分析
目前零售业竞争日趋激烈,商业企业间的合并、场地租赁等行为越来越多,所以企业资源整合中的税收问题也愈加重要。

    A企业是一家百货零售企业,拥有一栋3万平方米的营业楼,营业一年后因管理不善亏损,无力继续经营,需出租。营业楼的原价为9000万元,可使用年限 25年。楼内计算机及一些冷冻设备原值3000万元,可使用年限6年。因A企业不再从事商业零售业务,故营业楼内的设备不会再使用,且许多设备如冰柜也不易搬动,所以A企业欲整体出租营业楼。该营业楼处于三类城市,城市人口规模50万。因该营业楼面积较大,且整体租赁,所以价格因人、因时都可能变动,较难确定一个公允的市场价格。B企业是一家连锁零售企业,正在寻找场地扩张,欲租赁A企业的营业楼进行经营。双方拟定合同,租赁期5年,年租金为1000万元,包括其中的设施,设备维修费由B企业承担。

    在合同基本成型时,A企业考虑到目前租赁涉及的税金有房产税、营业税、城市建设维护税和教育费附加等,综合税负太高,要求提高租金,否则要求拆除卖场内的部分设施。

    以1000万元的租金为基数计算,A企业需交纳:

    房产税=1000×12%=120(万元);

    营业税=1000×5%=50(万元);

    附加税=50×(7%+3%)=5(万元);

    共计175万元。

    事实上B企业所支付的1000万元租金中不仅包含房产的租金,还包含一些设备的使用费,而后者是不应交房产税的。但由于合同是统一的,如何划分两者收入的比例就成了问题。A企业的财务人员考虑了以下几种方法:

    1、按房屋出租市场价划分租金。周围的商用房每平方米年均租金为500元,以此标准计算,仅房屋租金就达1500万元。但实际上周围商用房面积较小,容易单独出租使用,无法与3万平方米的营业场所类比,所以没有可比的市场价格参照。

    2、按出租资产原始价值比例划分租金。即房屋价值占总资产的3/4,房屋租金应为750万元,其他资产使用费为250万元。这样可能会减少部分房产税,但因房产和其他设施的使用年限不同,5年后房屋仍可继续使用,而设备大部分已到报废期,且设备出租收回的价值仅为1250万元,远远低于资产的实际价值。所以如果简单地以原始价值比例来划分租金,必然将部分设备的使用费记入了房屋租金,事实上仍提高了税负。

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