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完善相关税法严控房地产开发企业偷税

(二)、房产商偷税原因分析
从房地产开发企业的经营特点看,具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此,其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业,也不同于一般的工商企业,它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。由于原来企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的,未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点,因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题,难以保证税基的完整。
1、税种设置不合理,造成可趁之机
在房地产开发、销售过程中,仅税种就多达8种,有的地方还重复征税,如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费就更多 ,各个地方也参差不齐,多达80~150种,这无形中也增加了建房成本。而在房地产开发阶段,只有城市房产税和少量的城镇土地使用税。这种税制设置的消极作用显而易见,开发阶段税少、税负轻,流通环节税重,从而助长了土地的隐形交易,偷税现象严重。而在开发阶段发生的增值部分,由于没有税收的调节机制,使用政府无法参与增值价值的再分配。
2、稽查力度不足,难有威慑作用
目前我国还没有一部完整的针对房地产偷税的法规,房地产开发商偷税被稽查出来后,惩处的办法就是根据偷税的多少按比例确定处罚数额。而房地产开发企业偷税是通过税务机关稽查后才能获知,但是这种稽查只是对房地产开发企业账面情况的稽查,只要开发企业通过手段把账面作好了,就很难发现其偷税的痕迹。稽查力度不足,对房地产开发商很难形成一定的震慑作用。使很多开发商存在侥幸心理,认为偷税风险比较低,被查到后顶多再补交,没什么麻烦。
三、 完善相关税法  遏制房地产商偷税   
但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施,原有的一些法律、法规已经不能适应客观经济形势的变化,必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在这个背景下制定出台的。 新文件的出台完善了房地产税法,保证了税收征管的严肃性。对照原来的国税发[2003]83号文件,新文件主要在以下几个方面进行了补充、修改和完善:
   一、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整。国税发[2003]83号文规定,开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整:一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率;二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房(经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房)和非经济适用房,并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率,其中,省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%,地及地级市的城区和郊区不得低于15%,其他地区不得低于10%。
    二、规定了开发产品的完工标准。国税发[2006]31号文第二条第一款规定,凡符合下列条件之一的,应视为开发产品已完工:一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);二是已开始投入使用的开发产品(成本对象);三是已取得了初始产权登记证明的开发产品(成本对象)。之所以对开发产品完工标准进行界定,主要是考虑到当预计计税毛利率高于实际利润率时,房地产开发企业往往会对已完工开发产品积极结算成本,相反,一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况,这种积极性就不存在了。因此,必须从税收角度规定开发产品的完工标准,以保证国家税收不流失。
    三、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目,国税发[2006]31号文规定了其核算和税前扣除原则:属于该成本对象完工前实际发生的,可直接摊入成本对象;属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊,再将由已完工成本对象负担的部分,在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊,其中,应由已实现销售的可售面积分摊的部分,准予在当期扣除。
    四、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。按照《企业所得税税前扣除办法》的有关规定,企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费是按销售收入的一定比例在税前据实扣除的。这一规定对于新办的房地产开发企业来说不合理问题较为突出,主要体现在以下两个方面:一是房地产开发企业从事的开发活动包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等开发经营全过程,因此,开发项目从第一笔投入至取得第一笔销售收入,需要一个较长周期,而这一期间发生的广告费和业务宣传费,则由于没有销售收入而无法在税前扣除;二是广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期,这是房地产开发经营的一个显著特点,但这一期间又恰恰没有销售收入。鉴于这种情况,为合理解决房地产开发企业正常生产经营所需的三项费用扣除问题,国税发[2006]31号文规定:新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向以后年度结转,但最长不得超过3年。
   六、对新办房地产企业减免税作了限制。目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营,开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司,且盈利率较高。据此,国税发[2006]31号文规定,房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠,同时规定以销售房地产开发产品(包括代理销售)为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。
   七、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求。根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定,结合房地产企业的经营特点,国税发[2006]31号文关于征收管理问题也做了详细规定:
     (一)开发企业在年度申报纳税时,应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的,要及时补办有关手续、资料,否则,不得在税前扣除。
  (二)开发企业出现下列情形之一的,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理,但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
  1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的;
    2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的;
    3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的;
    4.虽设置账簿,但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐,难以查账的;
    5.发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;
 6.纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
四、严控房地产开发企业偷税,还需关注以下几点:
   (一)加强部门间的合作,加强源泉控管
房地产税收是是一个环环相扣的过程,税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门及金融机构建立信息传递制度,通过信息交换作分析比对,最大限度地掌握房地产开发企业的涉税资料,在行政程序上规范纳税人的税务登记行为,建立档案,全程跟踪;努力获取企业建筑成本信息,加强对工程的成本审核;加强票据管理,掌握企业的收入情况。这样才可以建立一个规范、管理、检查的长效机制。显然这对增强房地产企业的纳税意识、保证房地产业健康发展是大有裨益的。也可以使房地产税收应收尽收。
(二)加大房地产企业偷税处罚力度,严厉查处违法案件
目前情况来看,税务机关对房地产开发企业的监管能力是很弱的,甚至有些时候出现断层。税务机关工作人员应该加强自身业务的学习,认真、细心、深入的掌握房地产企业的情况。针对房地产企业的偷税现象及时采取应对措施。对偷税行为进行严厉打击,加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。严格依照《税收征管法》的规定,对欠税不缴的房地产企业依法采取强制措施,确保国家税款及时足额入库;对大案、要案,严格按照法律程序移送司法机关,依法追究其法律责任;对查处的典型偷税案件,及时通过新闻媒体予以曝光。
“纳税光荣、逃税可耻”。纳税不仅仅是一个道德问题,依法纳税也是每个公民应尽的义务。税收是国家财政的主要来源,也是国家稳定、建设发展决定因素。相信通过《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的发布及实施,政府合理使用财政资金,房地产商会逐步形成自觉纳税的意识。也就可以杜绝偷税现象了!!

 


参考文献
1、章剑锋:《房地产税收黑洞能否消除?》,《中国经济时报》今年3月23日
2、杨克文:《房地产税收繁荣背后有隐忧》,《中国税务》2003.11.3
3、林海、江虹:《我国房地产交易税收制度改革初探》,价格月刊今年第5期
4、全国注册税务师执业资格考试教材编写组:《税法》中国税务出版社今年1月版。
5、全国注册税务师执业资格考试教材编写组:《相关法律》中国税务出版社今年1月版。

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