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二手房转让缴税20% 装修贷款利息可扣除

国税总局发布《个人住房转让所得征收个税通知》

  ■新快报记者黄颖

  8月1日起,市民卖出房屋时,装修费、贷款利息、公证费等可以扣除在合理费用中,免征二手房转让的个人所得税。昨日,国家税务总局发出《关于个人住房转让所得征收个 
 
 
人所得税有关问题的通知》(以下简称《通知》),对去年实施的二手房转让个税政策作了新的解释。

  装修费最高扣除额达15%

  据了解,去年国家出台房地产新政,要求二手房转让有盈利的要据实征收盈利部分20%的个人所得税,没有盈利,如能提供证据则可免征个人所得税。当时规定,盈利部分是指卖房所得收入扣除原购房价和合理费用后的部分。而当中的合理费用仅是指转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用。当中没有提到装修费用和房贷按揭利息及公证费。

  昨天的《通知》则首次规定了住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等都是合理费用。而且,装修费最高可扣除的额度达到原房屋价值的15%,其中公有住房和经济适用房的装修费扣除最高额度为15%,商品房和其他住房则为10%。

  打个比方,李先生购入一套50万元房屋,在2年内把它以60万元卖出,当中中介费2万元,装修费5万元,房贷利息1万元。那么他扣除所有合理费用后盈利只有2万元,征收4000元的个人所得税。如果装修费超过7万元,李先生则可以免征个人所得税了。

  但市民在申报扣除该费用时,必须提供税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。而购房款里已经含有装修费的,即购买带装修房子的,装修费不能减扣。

  核定征收税率或会提高

  据了解,二手房转让可采取的另一种征收办法———核定征收法的税率有可能提高。根据去年规定,市民卖出房屋时,如果不能提供有效的原购房发票等证明的,可以按照核定征收办法征收个人所得税。其中普通住房的税率为卖房价的1%,非普通住房税率为卖房价的1.5%。

  但《通知》对此作了新的规定,要求具体税率比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。即地方税务局可以根据不同房屋不同情况来确定税率,范围则在1%-3%之内。这意味着原来按卖房价1%和1.5%的税率有可能会被提高。

  据了解,目前广州市民卖房的盈利较大,往往采取核定征收办法比据实征收办法所交的税更少。但随着政策的改变,这种合理避税的办法可能行不通了。

二手房转让缴税新规出台装修贷款利息可扣除

  上图:今年6月1日起,购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。5月30日,在广州市房地产交易中心,并未出现交易井喷现象。

  [链接]二手房转让个税征收规定

  一、对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格

  且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致。

  二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,

  允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

  (一)房屋原值具体为:

  1.商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

  2.自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

  3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。

  4.已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

  已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。

  经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。

  5.城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定,其原值分别为:

  (1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;

  (2)房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

  (3)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;

  (4)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。

  (二)转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

  (三)合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

  1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:

  (1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;

  (2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。

  纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。

  2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

  3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

  本条规定自今年8月1日起执行。